预售房指的什么

预售房指的是房地产开发商在房屋建设过程中，尚未完工前就将房屋出售给购房者的一种销售方式。预售房模式允许开发商在房屋建设过程中提前获得资金，从而缓解资金压力，加快建设进度。同时，购房者也可以在房屋建成之前以相对较低的价格购买房屋，享受一定的价格优惠。预售房也存在一定风险，如开发商资金链断裂、工程延期、房屋质量问题等，购房者需要谨慎选择。

预售房是一种房产交易行为，其中房地产开发企业与购房者达成协议，购房者支付定金或预付款，以期在未来某个约定日期获得现房。这种交易的本质是房屋期货买卖，即双方交易的是房屋的期货合约。预售房与成品房销售共同构成了我国商品房市场的两大主要销售形式。

商品房预售制度概述

商品房预售制度规定了预售的商品房必须是用于商品房项目建设的房屋，而非政府批准的社会福利性房屋、社会保障性房屋、社会救济性质的房屋，或是单位内部自建的集资房以及城市居民自购住宅用地所建的非社会化、商品化房屋。这些房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

预售的商品房应处于特定的建设状态，即已经开始建设且处于正常施工状态，但尚未竣工。它们既不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的现房，更不是已经停工或时建时停的“半拉子”工程。预售商品房在竣工交付前并非现实存在，这是预售最显著的特征。

商品房预售的预售人主体是具备预售条件的开发企业，这些企业具有法定性和特定性。而购房人则是社会不特定的主体，任何有意购买预售商品房的公民都可以成为买方。

商品房预售必须遵循相关法律规定，具备必要的条件，包括获得政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将预售商品房的资料及法律规定向购房人公示，确保交易的法定公开性。

商品房预售应满足的条件

根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售应满足以下条件：

• 开发商必须已向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。
• 开发商必须持有《建设工程规划许可证》。
• 开发商投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
• 开发商须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
• 开发商应按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
• 预售所得款项必须用于有关工程的建设。

本文由苗老师提供，旨在帮助理解预售房交易及其相关法律规定，确保交易的合法性和透明度。